토지 정책의 수단

직접개입 수단

• 토지은행 (=토지 비축제)
• 미래의 용도를 위해 정부가 미리 저렴한 가격으로 미개발 토지를 대량 구입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유 형태로 비축하였다가 토지 수요의 증가에 대응하여 이를 수요자에게 팔거나 대여하는 제도
• 장점
• 토지의 계획적 개발 유도
• 공공재 및 공공시설을 위한 토지의 저렴한 공급
• 개발이익의 사회적 환수
• 단점
• 막대한 토지 매입비 무담
• 국공유지 관리의 문제
• 개인의 불법 점유 문제
• 지가 상승 자극
• 토지구획정리
• 불규칙하게 산재한 농업용 토지나 미개발토지 조각들을 토지이용계획에 따라 엮어서 구획정리를 하고 최소한도의 기반시설을 갖추어서 보다 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 사업

• 

• 환지 (換地)
• 개발된 토지를 원 소유주에게 돌려주는 것
• 원래 토지 면적보다 훨씬 적은 면적을 돌려받고(최소한의 기반시설이 들어서니까) 위치도 달라지는 경우가 많음(토지의 경우 위치가 가치에 중요한 영향)
• 그러나 구획정리된 토지는 가격이 현저히 높아지기 때문에 토지 소유자들은 감보를 당하더라도 경제적으로는 이익을 보게됨
• 체비지  
• 구획정리사업에 소요된 비용을 충당하기 위해서 사업 후 경매 처분될 토지
• 감보 (減步)
• 원소유지 토지에서 공공용지나 체비지 등을 제외하고 나머지를 환지하는 것
• 감보율
• 구획정리사업 이전의 토지면적 중에서 돌려받지 못하는 부분에 대한 비율
• 장점
• 큰 재정부담없이 대규모 토지 공급
• 사유재산권 존중
• 계획적인 기반시설 조성
• 단점
• 주변지역의 지가상승 유발
• 공공용지 확보의 미흡
• 토지구획정리사업의 비용을 체비지 증대로 메우다 보니 한계가 있음
• 저소득계층에 대한 배려 미흡
• 토지를 갖지 않은 사람의 경우 지가 상승으로 더 이상 살던 곳에 살 수 없을 수 있음
• 불합리한 환지로 인한 불만
• 원래 면적에 비례한 면적주의에 입각한 환지
• 그러나 위치에 따라 토지의 가치가 다를 수 있음
• 토지가치를 고려한 환지 방법 고려
• 공영개발
• 정보 또는 공공기관이 법이 정하는 바에 따라 토지를 수용하고 대지를 조성한 후 건물을 지어서 실수요자들에게 분양 또는 임대하는 토지개발 방법
• 토지구획정리사업의 문제점을 보완한다는 의미
• 장점
• 불로소득이나 개발이익의 사회적 환수 용이
• 공공용지의 확보 용이
• 계획적 개발이 용이
• 저소득계층의 이익을 적극적으로 반영 가능
• 단점
• 막대한 투자비 조달의 어려움
• 토지매입시 적정가격 책정의 문제
• 더 높은 보상을 위해 나무를 심거나 벌통을 가져다 두는 경우
• 사업지역 주변의 지가상승 유발 및 이로 인한 우발이익 발생
• 임대의 경우 적정임대료 및 적정 임대기간 책정의 문제와 더불어 임대행정의 문제
• 저소득층 입장을 고려하여 낮은 임대료를 책정하는 경우가 있는데 여기에 웃돈(프리미엄)이 붙여 다른 사람이 재임대를 받는 경우 (저소득층의 경우 당장의 살길이 시급하여 미래의 이익 포기가능)
• 임대료가 지나치게 낮으면 투자자금 회수도 그만큼 늦어짐
• 공공임대보유
• 토지 개발후에 토지를 분양하지 않고 임대하는 방법
• 공공투자사업

---

간접개입 수단

• 토지세
• 토지세
• 토지에 귀속되는 지대소득이나 토지가치를 과표로 삼아 부과되는 조세
• 토지가치세
• 토지가치를 과표로한 토지세
• 아무런 인공적인 요소가 투입되지 않은 자연상태의 토지
• 예를들면 불이나서 모든것이 불타고 남은 순수한 토지의 가치
• 토지가치 평가 방법
• 소득 자본화 방법
• 토지가치 = 지대소득 / (할인율 - 지가상승율)
• (할인율 - 지가상승율)을 환원율이라 함
• 시장비교법 (=매매사례 비교법)
• 실제 시장의 수요, 공급의 여건을 좀 더 충실히 고려해서 부동산가치를 평가해 보려는 방법
• 평가대상 부동산과 여러가지 측면에서 흡사하여 평가대상 부동산과 충분히 대체될만한 부동산들의 실제 거래사례를 수집하여 거래가격 및 거래조건을 분석하고 이를 바탕으로 평가대상 부동산의 가치를 평가하는 방법
• 대체비용법 (=원가법 혹은 재생비용방법)
• 토지생산에 투입된 생산비를 통해 가치를 추정하는 방법
• 평가대상 부동산과 동등한 대체품을 공급하는데 소요되는 비용 혹은 재생산할 경우 소요되는 비용에서 평가대상 부동산의 감가상각 비용을 고려하여 평가하는 방법

---

토지관련 규제

• 지역, 지구제
• 우리나라의 토지제도는 기본적으로 지역, 지구제를 기본골격으로 함
• 목적
• 나쁜 외부효과의 차단을 통한 토지이용의 효율성 제고
• 주택가에 러브호텔이나 공장 차단
• 집적이익 증대
• 위생 및 안전상 필요한 최저기준 설정
• 공공서비스를 위한 토지의 원할한 공급
• 재산권 보호 및 편익분배의 조정
• 문제점
• 도시용 토지 공급 억제
• 토지의 불법개발 및 이용 조장
• 특정 용도를 위한 과잉지정 우려
• 여건의 변화에 신축성있게 대응하지 못할 우려
• 심각한 형평상의 문제를 야기할 우려
• 내땅은 녹지로 묶이고, 옆집 삼돌이네는 주거지역
• 특정 재산권의 과잉 보호 우려
• 기타 토지 이용 규제
• 토지구획규제와 건축규제
• 토지관련 정부의 각종 인허가