시장의 가격조절기능과 균형가격
- 부동산이용수익 + 자본이득 > 이자소득
- 은행에 예치하거나 다른 사업에 투자하는 것이 유리
- 부동산이용수익 + 자본이득 < 이자소득
- 부동산에 투자하는 것이 유리
- 부동산이용수익 + 자본이득 = 이자소득
- 시장의 자기조절기능에 의해 균형의 상황으로 이동
시장근본가치
- 시장근본가치에 대한 구체적 의미는 여러가지 견해가 있으나 간단히 표현하면 부동산의 실용가치
- 부동산의 경우 구매한 부동산을 되팔지 않고 영원히 소유할때 기대되는 부동산 수익을 자본화한 값을 의미하기도함
-
부동산가격 결정의 일반식
거품
- 투기가 일어나면 시장에서 형성되는 부동산 가격은 시장근본가치를 뛰어넘게 됨
- 시장근본가치를 초과한 부분을 거품이라 함
- 거품형성 원인
- 미래의 불확실성
- 부동산의 가치에는 미래가 담겨있고, 미래는 예측 불가능
- 합리적으로 예측한다면 대체로 시장근본가치를 중심으로 정규분포를 이룰것임
- 적응적 기대를 통한 미래 예측
- 최근에 경험한 지가상승율이 미래에도 계속된다고 믿기 때문
- 자기실현현상 (self-fulfilling)
- 많은 사람들이 가격상승을 기대하고 시장에 참여한 결과 수요자의 수가 크게 늘어나서 그런 기대가 현실로 나타나 가격이 실제로 올라가는 현상
- 거품의 붕괴
- 토지시장에 참여했던 투자가들 사이에 지가가 곧 떨어진다는 공감대가 폭넓게 형성되는 순간 급매물이 쏟아지면서 순식간에 폭락
- 공감대는 시장근본가치 그 자체에 대한 악재가 발표되는 경우
- 시장거래에 대한 정부의 강력한 규제가 발동되는 경우
- 경기불황 조짐이 터지는 경우
- 부동산 가격하락이 경제에 미치는 영향
- 재산효과(wealth effect)
- 부동산 가격이 떨어지면 부동산 소유자는 소득이 감소한것처럼 생각하고 소비지출을 줄임
- 지가가 소비지출에 미치는 효과는 주가의 경우보다 통계적으로 더 유의한것으로 나타남
- 소비지출의 둔화는 기업의 판매부진과 투자율 감소로 이어짐
'경제_혹은_교양' 카테고리의 다른 글
| 산업정책 (0) | 2011.04.24 |
|---|---|
| 토지의 특성과 자본화 공식 (0) | 2011.04.10 |
| 우리나라 지역, 지구제 (0) | 2011.04.08 |